באילו אזורים כדאי להשקיע בנדל”ן בישראל?

כשדני וחן, זוג צעיר מהמרכז, החליטו להשקיע את חסכונותיהם בנדל”ן, הם התלבטו רבות היכן כדאי להשקיע. לאחר תהליך מחקר מעמיק וליווי מקצועי מצד יועץ נדל”ן, הם בחנו מספר אזורים בארץ, שקללו פרמטרים כמו הנגישות התחבורתית, פוטנציאל הביקוש להשכרה ותשואה עתידית, ולבסוף בחרו להשקיע בדירה בבאר שבע. בהחלטה זו הם לא היו לבד – על פי נתוני גלובס, המחיר הממוצע לדירה בישראל ברבעון השלישי של 2025 עמד על כ-2.21 מיליון ש״ח, כאשר המחיר הממוצע בצפון הארץ – הנמוך בין כל המחוזות – עמד על כ-1.56 מיליון ש״ח בלבד, לעומת 3.01 מיליון ש״ח במחוז תל אביב. פערי מחירים אלה הם שמושכים משקיעים לאזורי הפריפריה.

אזורי ההשקעה המבטיחים ביותר

1. הנגב והדרום

באר שבע וסביבתה מציעות הזדמנויות השקעה מעולות:

• מחירים נמוכים יחסית למרכז, מה שמאפשר כניסה נוחה לשוק גם למשקיעים עם הון התחלתי נמוך יותר
• פיתוח מואץ של תשתיות, כבישים ראשיים, והקמת פארקי הייטק כמו פארק גב-ים
• אכלוס של מוסדות אקדמיים מובילים – אוניברסיטת בן גוריון היא מוקד משיכה לסטודנטים מכל הארץ
• ביקוש מתמשך מצד סטודנטים, משפחות חדשות וחיילים משוחררים
• על פי DiffeRent, שכר הדירה הממוצע בבאר שבע בשנת 2025 עמד על כ-3,034 ש״ח לחודש – הנמוך בין ערי הפריפריה הגדולות – ומייצר ביקוש שכירות יציב
• מחירי הדירות במחוז הדרום רשמו עלייה של 1.7% ברבעון השלישי של 2025 לעומת אותו רבעון אשתקד

המלצה: שכונות חדשות בבאר שבע כמו נווה זאב, דימונה באזורים החדשים עם פיתוח מואץ, ואופקים בסמוך לתחנת הרכבת החדשה.

2. חיפה והקריות

אזור הצפון מציע פוטנציאל צמיחה משמעותי למשקיעי נדל”ן:

• השקעות ממשלתיות בעורקי תחבורה ותשתיות – הרחבת מנהרות הכרמל, שיפוץ תחנות רכבת ועוד
• מחירים אטרקטיביים ביחס לפוטנציאל הכלכלי בערים כמו חיפה, קריית ים וקריית מוצקין
• התחדשות עירונית נרחבת באזורים כמו הדר, חיפה התחתית ומושבה גרמנית
• קרבה למוסדות אקדמיים – הטכניון, אוניברסיטת חיפה, מדיקל סנטר
• תשואת השכירות הגולמית הממוצעת בחיפה עמדה על 3.45% ברבעון השלישי של 2025 – גבוה מתל אביב ומדרג שני בין הערים הגדולות, מה שמציב אותה כאטרקטיבית למשקיע המחפש תזרים שוטף
• מחירי הדירות במחוז חיפה רשמו עלייה של 5.1% שנה-על-שנה ברבעון השלישי של 2025

מומלץ: שכונות מתחדשות כמו נוה שאנן, הדר הכרמל, והקריות הסמוכות להן.

3. ערי לוויין במרכז

אזורים כמו ראש העין, לוד ורמלה מציעים יתרונות מהותיים:

• נגישות מצוינת לתל אביב וערים מרכזיות אחרות בזכות תחבורה מתקדמת, רכבת ישראל ותחנות מטרו מתוכננות
• פרויקטי התחדשות עירונית – פינוי-בינוי ותמ”א 38 בשכונות וותיקות
• צמיחה דמוגרפית מואצת, לרבות מעבר דיירים ממרכז תל אביב לטובת עלויות מוגבלות יותר
• פוטנציאל עליית ערך משמעותי לאורך 5-10 השנים הבאות
• על פי הלמ״ס, כ-25.3% מהיתרי הבנייה שניתנו מאוקטובר 2024 עד ספטמבר 2025 היו במחוז המרכז ועוד 22.8% במחוז תל אביב – אות לפעילות בנייה ענפה שתניע ביקוש לשכירות בעיר הלוויין

לדוגמה, שכונת נאות שילה בלוד נהנית מעלייה מתמדת במחירים ושיפור בתשתיות עירוניות.

4. ירושלים רבתי

אזורי ההשקעה המומלצים כוללים:

• שכונות מתפתחות בפריפריה של ירושלים כמו רמות, הר חומה ופסגת זאב
• בית שמש והסביבה – התרחבות עירונית ומגוון אוכלוסיות
• מעלה אדומים – קרובה לירושלים, אך מציעה מחירים נוחים יותר
• בהשוואה למרכז, מדובר בתמהיל של עיר קדושה, תיירות, אוכלוסייה מגוונת וצורך אמיתי בדיור
• ירושלים מובילה את ערי ישראל בתשואת שכירות גולמית של 3.54% בממוצע ברבעון השלישי של 2025 – הגבוהה בין הערים הגדולות – עם טווח של 3.11% עד 4.2% בין השכונות
• מחירי הדירות בירושלים עלו 8% שנה-על-שנה ברבעון השלישי של 2025 – הגבוה בין הערים הגדולות

העיר נהנית גם מתנופת בנייה במתווה של ‘מחיר למשתכן’ ותמ”א 38. תוכנית מחיר למשתכן סייעה ללמעלה מ-100,000 משקי בית לרכוש דירה במחיר מוזל מאז 2015, וב-2025 הוצעו ממנה למעלה מ-7,600 דירות נוספות ביותר מ-20 ערים.

5. אזורי תעסוקה מתפתחים

השקעה באזורים בהם מתוכננים פארקי תעסוקה יוצרת פוטנציאל כלכלי מובהק:

• אזור עפולה והעמקים – הקמת פארקי ביוטכנולוגיה ורפואה מתקדמת
• אשקלון ואשדוד – בקרבה לנמלים ותעשייה ימית
• נתיבות ושדרות – עירוב של תמריצים ממשלתיים מגבירים השקעות נדל”ניות
• גידול קבוע במספר מקומות העבודה מהווה גורם משיכה לאוכלוסייה צעירה
• על פי Global Property Guide, תשואת השכירות הגולמית הממוצעת בישראל עמדה על 3.16% ברבעון השלישי של 2025 – כאשר ערים מתפתחות עם ביקוש שכירות גבוה מספקות לעיתים תשואה גבוהה יותר מהממוצע הארצי

משקיעים חכמים בוחנים מעבר לשיקול המחיר גם את העובדה שההשקעה מושפעת מהתפתחות כלכלית של האזור כולו. כדאי לציין כי ב-2025 פרסמה רשות מקרקעי ישראל מכרזים ל-למעלה מ-22,000 יחידות דיור ברחבי הארץ, כולל למעלה מ-10,000 יחידות המתוכננות לדרום – מה שצפוי להגדיל את ההיצע ולמתן עליות מחירים באזורים אלה.

שאלות נפוצות

מה עדיף – השקעה במרכז או בפריפריה?

התשובה תלויה בגובה התקציב ובמטרות ההשקעה. בפריפריה הפוטנציאל לתשואה שוטפת גבוה יותר בשל מחירי קנייה נמוכים, בעוד שהשקעה במרכז נוטה להניב עליית ערך גבוהה יותר לאורך השנים. נתוני גלובס מצביעים על פער ניכר: מחיר ממוצע של 3.01 מיליון ש״ח במחוז תל אביב לעומת 1.56 מיליון ש״ח במחוז הצפון – כלומר, בפריפריה ניתן לרכוש נכס בפחות ממחצית עלות דירה ממוצעת במרכז. לעיתים, משקיעים מנוסים בונים תיק השקעות מגוון הכולל גם דירה במרכז לצורכי השבחה וגם דירה בפריפריה עבור תזרים חודשי קשיח ומשמעותי.

האם כדאי להשקיע בדירות על הנייר?

רכישה מקבלן או במסגרת פרויקט תמ”א יכולה להיות משתלמת בעיקר באזורים מתפתחים, שם הפער בין מחיר הרכישה למחיר השוק לאחר סיום הבנייה עשוי להיות משמעותי. עם זאת, חשוב מאוד לבדוק היטב את אמינות היזם, להבין את לוחות הזמנים ויחסי המימון, ולהיעזר בעורך דין מקרקעין מנוסה. כך תקטינו את הסיכון ותמקסמו את הערך העתידי.

“הייעוץ המקצועי שקיבלנו עזר לנו לזהות הזדמנות השקעה מצוינת בבאר שבע. ההחזר החודשי מכסה את המשכנתא ועוד, וערך הנכס עולה בהתמדה.” – משפחת כהן, לקוחות החברה

דגשים חשובים בבחירת אזור השקעה

• בדיקת תוכניות פיתוח עתידיות – מגורים, תעשייה ותחבורה
• נגישות לתחבורה ציבורית – קווים פעילים וקרבה עתידית לתחנת רכבת/מטרו
• קרבה למוקדי תעסוקה, קניונים, מוסדות חינוך ובריאות
• איכות האוכלוסייה הקיימת ומגמת צמיחה דמוגרפית
• סימנים להתחדשות עירונית – יוזמות עירוניות, פינוי-בינוי ותוכניות לשדרוג הסביבה
• יציבות כלכלית ומוניציפלית של הרשויות המקומיות

המידע המוצג במאמר זה הינו כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות או המלצה לפעולה כלשהי. כל השקעה כרוכה בסיכונים ויש לבחון כל מקרה לגופו. מומלץ להתייעץ עם אנשי מקצוע מוסמכים לפני קבלת החלטות השקעה.