מהן העלויות הנלוות לרכישת דירה באמצעות משכנתא

דן ורותי, זוג צעיר מהמרכז, חשבו שהם מוכנים לרכישת דירתם הראשונה עם חסכונות של 800,000 ₪. עם זאת, התהליך גילה עבורם צדדים נוספים שלא ציפו להם, כולל עלויות נסתרות ומשמעותיות מעבר למחיר הדירה והמשכנתא. עבור זוגות רבים, כמו דן ורותי, ההתמודדות עם הפתעות מסוג זה עלולה להיות מכרעת. למרבה המזל, בזכות תכנון פיננסי מקצועי, הצליחו השניים להיערך נכון, להבין את מגוון ההוצאות הנלוות ולבסוף להגשים את חלום הדירה.

מס רכישה

העלות המשמעותית הראשונה בתהליך רכישת דירה היא מס הרכישה. המס נקבע בהתאם לשווי הדירה ומחולק למדרגות מס שונות. לדוגמה, ברכישת דירה ראשונה בשווי 1.8 מיליון ₪, מס הרכישה צפוי לעמוד על כ-28,000 ₪. כדאי לדעת שקיימות הקלות שונות לזכאים ודירה ראשונה, ולכן כדאי לבדוק זאת מראש על מנת להיערך כלכלית בצורה המיטבית. במקרים מסוימים, התייעצות עם גורם מקצועי עשויה לסייע בזיהוי הטבות לא צפויות או שגיאות בחישוב המס.

הוצאות עורך דין ורישום

בנוסף למחיר הדירה, יש לקחת בחשבון את העלויות המשפטיות והרשומות הכוללות שכר טרחת עורך דין, אגרות רישום בטאבו ועוד. שכר טרחת עורך דין נע בין 0.5% ל-1.5% ממחיר העסקה הכוללת. כך, לדוגמה, עבור עסקה בסכום של 1.8 מיליון ₪, שכר הטרחה והאגרות עשויים להגיע יחד להוצאה של כ-25,000-35,000 ₪. הוצאות אלו הן קריטיות להבטחת זכויות הרכוש ולא מומלץ להתעלם מחשיבותן או לנסות לחסוך בעלויות באמצעות ויתור על שירות מקצועי.

עלויות הקשורות למשכנתא

נטילת משכנתא כרוכה בעלויות נלוות רבות מעבר לעמלות הבסיסיות. בין העלויות הבולטות:

• עמלת פתיחת תיק – זו עלות חד-פעמית שעומדת על כ-800 ₪.
• דמי שמאות – בממוצע 1,500-2,500 ₪. שמאות מקצועית מבטיחה את התאמת שווי הנכס לדרישות הבנק.
• ביטוחים – יש לקחת בחשבון עלות שנתית של 2,000-4,000 ₪ עבור ביטוח נכס וביטוח חיים.
• עמלות נוספות – כמו דמי גבייה חודשיים ועמלת פירעון מוקדם במקרה הצורך. כדאי לבדוק את התנאים מראש כדי להימנע מהפתעות לא נעימות.

חשוב להדגיש שעלות אחת שתישכח מתוך הרשימה עלולה להוביל לעיכובים בקבלת המשכנתא ולחצים פיננסיים מיותרים.

שיפוצים והתאמות

לעיתים קרובות, הדירות הנרכשות (ובעיקר דירות יד שנייה) דורשות התאמות או שיפוצים לשם מגורים נוחים. ההמלצה היא להקצות תקציב של לפחות 5%-10% משווי הדירה לשיפוצים ראשוניים. בדירה שערכה 1.8 מיליון ₪, המשמעות היא תקציב של 90,000-180,000 ₪ לפחות לשיפור הנכס לרמה נאותה. השיפוצים עשויים לכלול: צביעה, חידוש מטבח, החלפת רצפות, התקנת מזגנים ושדרוגים בתשתיות החשמל או האינסטלציה.

הוצאות העברה והתארגנות

מעבר לדירה חדשה הוא פרויקט מורכב הטומן בחובו הוצאות נוספות שחשוב להביא בחשבון:

• הובלה – עלות שירותי הובלות נעה בין 3,000 ל-8,000 ₪, בהתאם למורכבות המעבר ומרחק הנסיעה.
• ריהוט ומכשירי חשמל – רכישת ריהוט ומכשירי חשמל בסיסיים עשויה לעלות 30,000-50,000 ₪ בקלות. המלצה: לתכנן ולסדר רשימת עדיפויות לאביזרים ההכרחיים תחילה.
• חיבור תשתיות – העלות לחיבור התשתיות (כגון חשמל, מים וגז) מסתכמת בכ-2,000-3,000 ₪ לעיתים קרובות.
• ועד בית והוצאות ראשוניות – תשלומים אלו כוללים את החודש/ים הראשונים בוועד הבית, חשמל, מים וחשבונות נוספים.

התארגנות מוקדמת ומקיפה עשויה להפחית מתחים ולחצים לאחר הכניסה לבית.

שאלות נפוצות

כמה כסף צריך להכין מעבר למחיר הדירה?

מומלץ להכין כ-10%-15% מעבר למחיר הדירה עבור העלויות הנלוות. בדירה ששוויה 1.8 מיליון ₪, זה אומר סכום נוסף של 180,000-270,000 ₪. היערכות תקציבית זו תעזור להתמודד בביטחון עם ההוצאות הלא מתוכננות.

האם ניתן לקחת משכנתא גם עבור העלויות הנלוות?

לרוב, הבנקים אינם מאשרים מימון במסגרת המשכנתא לצורך כיסוי העלויות הנלוות. לכן, יש לתכנן הון עצמי נפרד לכיסוי ההוצאות הנלוות. יחד עם זאת, חשוב לשאול את הבנק ולבחון אפשרויות ייחודיות במקרה ונדרשות התאמות.

מהן העלויות החודשיות הקבועות שיש לקחת בחשבון?

מעבר להחזר המשכנתא, יש לקחת בחשבון הוצאות קבועות שוטפות כגון: ארנונה, ועד בית, ביטוחים, חשמל, מים וגז. בממוצע, מדובר על 1,500-3,000 ₪ בחודש, תלוי בסוג הדירה ובצרכים האישיים של הדיירים.